2022年房地产行业十大展望

预判一、调控政策收紧态势缓解，但也不会大幅度放松，整体紧中有放

2021年房地产调控政策维持收紧态势，供需端齐发力，“三道红线”，“房贷两集中”发酵，再加上房企端拿地销售比不得超过40%，消费端限购限贷仍执行，房地产税改革提上日程。多重因素叠加下，市场成交降温，购房者入市谨慎。市场也出现了一些风险，大型房企如恒大，阳光城，蓝光发展出现资金问题，造成了市场的恐慌，很多购房者担忧期房无法交房的现象。自10月起，央行各种利好消息不断，连续两月发布个人按揭贷款数据，随后中央政治局会议，中央经济工作会议提出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，政策底部已现，2022年政策的收紧态势有所缓解，但仍不会大幅度放松，从历史周期上看，当前的政策环境更像2018年，而不是2008年。房地产市场也已经结束暴增时代，逐渐进入慢稳时代。

预判二、房地产税更多细则落地，试点城市扩容

2021年房地产税改革进入提速期，尤其是10月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定。后续将由国务院开展房产税的相关工作。并规定了试点时间5年。也意味着未来5年房地产税进入关键期。随后，12 月13日，财政部部长刘昆指出，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进，在上海市、重庆市个人住房房产税改革试点经验的基础上，结合新形势新情况，进一步深化房地产税改革试点，建议"先深化地方试点、再国家统一立法"。12月27日，全国财政工作视频会议在北京召开，会议提出做好房地产税试点准备工作。意味着2022年房地产税即将有一些具体实施动作，我们认为大概率的举措是扩充房产税试点城市，预计长三角、珠三角经济圈的核心城市，如广东的深圳、广州，共同富裕示范区浙江省中的杭州、宁波等城市可能性较大。

预判三、房地产市场消费属性增强，金融属性弱化

自2016年中央政治局会议首次提出房住不炒后，此后重要会议均提及房住不炒，房住不炒是房地产发展的底线，也是中国房地产市场长期的指导方针。近年来，房地产市场去金融化态势明显，房企“高负债、高杠杆、高周转”的经营模式危险系数高。近日，住建部部长王蒙徽在接受新华社采访时也强调，过去形成的“高负债、高杠杆、高周转、高收益”的房地产开发经营模式不可持续，“大量建设、大量消耗、大量排放”的城乡建设方式不可持续，既不适应高质量发展的要求，也积累了不少风险隐患。并强调住房和城乡建设是较大的内需，也是较大的国内消费市场，是稳增长扩内需、建设强大国内市场的重要领域。2022年，房地产的消费属性增强，房地产市场逐步迈入高质量的发展阶段，进入健康发展阶段。毋庸置疑，这才是市场健康发展的重要标准，对购房者以及行业参与者都是有利的。

预判四、受供应制约2022年新房销售规模大概率下滑

2022年，全国商品房销售规模大概率不及今年，销售面积预计同比下降1%，销售额同比上升5%；销售面积小幅下降一方面虽然整体政策环境有所放松，但不会大幅放松，地方大幅度放松政策的可能性较小，除非一些市场库存较大的东北三省城市。其次，市场观望情绪还在，尤其是房产税的相关准备工作已经做好，在房产税带来之前，购房者入市更为谨慎；再次，受到2021年集中供地变革影响，2021年新开工增速下降明显，2022年新房的供应也会进一步缩减，需求释放也会受到供应的制约。 

预判五、全国房价降幅收窄，有抬头趋势

基于我们长时间的观察监测，创造性的研发了市场情绪指数的模型，我们将市场情绪指数分为市场亢奋区间、市场活跃区间，市场平稳区间，市场观望区间，市场低迷区间五个区间。并根据情绪指数的变化趋势来预测短期的房价。截止到11月，全国50城的市场情绪指数处于市场观望区，但11月市场情绪结束了连续多月下滑局面，有触底回升的态势。市场低迷情绪转折点已现，预计明年房价降幅收窄，不排除小幅上升。从城市上看，深圳、东莞、三亚短期价格上升，太原、天津等城市位于市场低迷区间，短期房价仍下降。（后续诸葛找房数据研究中心将推出市场情绪指数相关研究成果，敬请期待）

预判六、市场分化继续，强者恒强，弱者恒弱

城市选择，产品选择要记住一条标准，强者恒强，弱者恒弱。中心城市人口聚集效应不断放大，房价中长期可期，三四五线城市不及中心城市，同一个城市也会出现不同趋势，改善性住房产品的空间更大，等级高的城市空间大于等级低的城市，产品品质高的房屋大于经济适用性产品。所谓的性价比，其实不适用购房。根据实际情况监控，改善性住房的升值空间大于刚性需求产品，买房时如果注重房屋升值空间，判断标准为是否把该房子当作过渡性解决住房需求，抛开意外因素如换城市，反问自己，等有钱了还有换房打算吗，如果没有，那这房子就有升值的空间。

预判七、探索新的住房模式，保障房将会重点支持 

在12月底的中央经济工作会议关于房地产市场的表态中，首次提到了探索新的住房模式，中国的房地产市场已经结束了快速发展进入平稳发展期，增量市场的增速趋缓，房企快周转，高杠杆的发展模式也已经成为过去式，企业应跟随时代的发展，拓展新的业务模式，从而实现长远发展。例如积极参与长租房建设，城市更新项目，物业管理等领域，由增量开发管理进入到存量运营管理。此外，会议提出坚持坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，未来保障房仍是重点，保障房的供应也会加大，会在市场起到更大的作用。如近期海南省也推出了安居房。2022各地会有多样化的保障房出台，保障房占比也会进一步上升。

预判八、交房即交证，现房销售概率加大

当下新房的预售制度，加快了房企资金回款效率，提高了行业的资金流动性。但是也不可避免的出现了交房难，烂尾楼，质量房的现象，损害了消费者的权利。所以很多地方城市加强了商品房的预售资金监管，浙江省、青岛市开始严格执行封顶才能发放按揭贷款的政策，石家庄更是将预售许可条件直接提高到主体结构封顶，湖南省发布新政2022年全面实行“交房即交证”，在恒大事件后，烂尾楼需要当地政府负责，2022年预售资金监管制度难以放松，不排除现房销售的可能性。

预判九、首套房，改善性住房的贷款受支持

自2021年10月起，高层会议多次指出支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，重点满足首套房、改善性住房按揭需求，合理发放房地产开发贷款、并购贷款。2022年在良性循环的引导下，购房者贷款政策有望调整，一方面合理发放房地产开发贷款、并购贷款；另一方面更好满足购房者的合理住房需求，购房者按揭贷款也会合理发放，尤其是首套房及改善性住房贷款需求。

预判十、行业集中度有可能会下降

近年来，无论是融资还是拿地龙头房企都更具备优势，但这种趋势在今年有所改变，尤其是集中供地模式下，龙头房企的身影有所减少，有央企及国企背景的房企，成为拿地主力军。此外，一些深耕地域性的中小房企逐渐浮出水面。2022年预计这一局面延续，行业集中度难以继续提升，有下降的可能性，很多城投和国企也会加入市场。

来源：诸葛找房