【长租公寓:租房2.0时代】

租房之殇，自古有之

千年前，北漂白领欧阳修在考中中央公务员后，仍然苦逼租房。他给朋友写信吐槽：

嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。”

意思是在首都工作这么久也没买上房，一直在小胡同里租房。

回顾传统的租房时代，租房的途径主要有两种，线上网站和中介。线上搜索租房信息，鱼龙混杂，琳琅满目，满心欢喜的拨打电话到最后只是给网站和中介做了推广，稍不小心就容易遇到黑中介，租住地偏远与描述不符，生活品质低等等问题。

　　通过中介找房，以为省事方便，遇到靠谱的中介还行，一旦遇上黑中介，麻烦就会接踵而来，一开始承诺不交中介费后又强索，看房后未租被索跳单费，借口收房要求搬离不退租金。如果房客不合作，就每天堵门骚扰，还会采取拉电闸、堵锁眼、往屋内丢排泄物等方式恶心房客，更有甚者会出手伤人。 最后房、财两失，更棘手的是，这种“民事/经不在济纠纷”不在警方负责的范围内，而大多数“黑中介”也没有在工商那里备案，所以工商也难以介入。除此之外，所付出的时间成本和金钱成本也不是日常上班族能承受的。

而今年两会推出的新政“租购并举”的政策，更是让“长租公寓”火了一把。那么，什么是长租公寓呢？

“长租公寓”，又名“白领公寓”，“单身合租公寓”，是近几年房地产三级市场一个新兴的行业，是将业主房屋租赁过来，进行装修改造，配齐家具家电，以单间的形式出租给房屋周边的白领上班人士。现在“长租公寓”这个概念已经慢慢为大家接受。在传统租赁市场上，租客的租赁时间一般为一年。

通俗来讲，“长租公寓”可以说是当代成年人的集体宿舍

那么今天我们就来谈一下长租公寓市场

长租公寓的本质——二房东

目前长租公寓的参与者有四类：

一、创业类公司：市场上大多数长租公寓企业，YOU+（雷军投资），魔方公寓，优客逸家（旅游电商），寓见（雷军投资），蘑菇公寓（旅家网），他们多带有互联网基因，运营灵活，技术优势明显，多采用轻资产运行。

二、开发商：如文章开头提到的万科地产的泊寓，龙湖地产的冠寓，金地集团的荣尚荟自在寓，招商蛇口的壹间，旭辉的领寓，房企拥有资金、产品、房源多方面的优势。

三、地产服务商：世联行的红璞、链家自如寓、我爱我家的相寓、合富辉煌的创寓，服务商拥有策划营销优势，对租客的需求更为了解，而且房源和客户获取优势也很明显。

四、连锁酒店集团：如如家的逗号公寓、华住的城家公寓、铂涛的窝趣公寓，亚朵酒店的缤润亚朵，酒店集团具有丰富的住客管理经验、存量物业运营经验。

尽管参与主体众多且背景各异，但运营模式主要有两种：

（1）集中式，主要代表有前You+公寓、新派、青年汇、 自如寓、魔方

是指兴建、改造、收购或租赁整幢楼宇或物理上集中的房屋，对房源统一装修，配备统一服务，将其作为公寓出租的模式。

优势在于便于运营管理，品质感强。因为是整栋楼宇，通常设置有共用面积和共用设备设施，功能丰富，同时，集中式公寓的服务半径小，管理统一，节省人力。

劣势在于房源获取改造难度大。目前市场上的集中式公寓通常由商业、工业物业等非住宅物业改造而来，这种集中性物业获取难度高，而且对改造物业的能力要求较高，一般开发商拿出自己的物业自持是比较可行的。

（2）分散式，主要代表有自如、优客逸家、蘑菇公寓、建业魔飞公寓

指获取不同区域不同楼层内分散的个人房源，对房间进行装修和配备后，再以公寓品牌对外出租的模式。

优势在于分散式公寓房源较多，选择面较广，因此，分散式长租公寓的产品数量和层次可以更丰富。

劣势在于房源过于分散，品质参差不齐，服务半径增大，人员成本相对较高，因此对运营管理要求极高。

不论是集中式还是分散式，过程都是获取房源——装修改造——获客出租，如果没有购买房源的话，公寓公司本质其实是二房东，但对租客来说没区别，都是租房而已

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