山东省三四线楼市调研报告:山东三四线热度延续

搜狐焦点-泰安 2018-06-21 11:35:10
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山东省三四线楼市调研报告:山东三四线热度延续,热销城市能级再下沉

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背      景

继我们长三角地区、中部湖南、西部贵州房地产市场调研后,我们再次向山东出发,通过到访山东的三四线城市泰安、烟台、威海以及其下辖县区,全方位探究棚改货币化对市场的影响、较新市场情况以及下半年市场可能会发生的变化。

调研总结:

 1 18年山东三四线加速上行,呈现库存低位、需求旺盛、去化高企特点

从本次调研的山东三四线城市来看,17年开始当地房地产市场普遍稳步上升,18年以来市场加速上行,当前处于历史较热状态,整体呈现出库存低位、去化高企特点。从到访的项目来看,18年以来认筹推盘比基本上在3:1左右,去化方面,大部分项目都能实现开盘当日去化在80%以上,甚至部分热点楼盘出现了单日售罄。基于可售资源历史低位、改善性需求旺盛以及成本推动房价上涨预期较强,项目销售人员普遍认为下半年市场仍将呈现稳中有升格局。

 2 供需关系紧张推动房价、地价快速上行,去化周期处于历史较低水平

到访山东三四线城市近3年来成交面积逐年提升,然而土地供给持续缩量,供需关系不断收紧,从而推动房价、地价从17年开始进入上行通道,尤其18年以来更是出现跳增,同时去化周期处于历史较低水平。分城市来看,泰安、烟台、威海18年销售均价分别为7,500元/平米、10,000元/平米、10,000元/平米,分别较17年增长16%、36%、38%,涨幅分别较17年提升15pct、25pct、28pct;同期地价涨幅更大,部分热点区域如泰安高新区地价同比涨幅达150%,即便五线城市文登,地价同比涨幅也达67%。

 3 改善型客户是主流,乡镇客户占比持续提升,高首付比率支撑加杠杆空间

从我们到访的项目来看,市区改善型客户市主流,占比普遍在80%左右,拆迁户占比较17年有所回落;而城市周边区县,拆迁户占比有所提升,并且周边乡镇客户占比持续提升,如文登区目前周边乡镇客户占比近30%,较17年提升10pct。在首付比率方面,到访项目普遍全款比率普遍在20%左右,部分改善型项目如金地澜悦,其住宅类产品全款比率达40%。在还贷周期上,10-20年为三四线城市主流,部分保守客户还贷周期仅5年左右。高全款比率、适度还款周期预示未来三四线城市仍有一定加杠杆空间,延续成交热度。

 4 棚改力度向低能级区县下沉、推动成交向好,部分城市棚改向供给侧倾斜

高能级城市棚改力度虽有所减弱,但供需紧张关系下市场依旧火热,从到访的泰安来看,市区拆迁户占比有所下降,但周边区县拆迁户占比明显提升,棚改力度下沉推动部分县城成交向好。此外,和之前棚改对需求端的拉动不同,18年开始棚改影响在部分城市已向供给侧倾斜,如烟台市,18年计划棚改开工同比+85%,由于拆迁任务重,当地新增土地供给基本由拆迁地块转换而来。为保障任务顺利完成,政府积极引入资金充裕的龙头房企介入拆迁,以规避施工期停工风险。此外由于龙头房企能给予更优补贴和安置条件,并且村集体可以股权方式参与项目开发后能获取更高溢价,动迁村更愿意和龙头房企合作。龙头房企通过拆迁方式拿地顺畅,从而推动拿地集中度进一步提高。

 5 投资建议:山东三四线热度延续,热销城市能级再下沉,维持推荐评级

通过今年以来在长三角、中部省份、山东区域的草根调研发现三四线城市需求仍较旺盛,去化周期已处于历史较低水平,结合一二线供需关系仍偏紧,下半年市场热度或将持续。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(融资从严、预售证监管和土地调控)导致资源正快速向龙头集聚,其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,并维持板块推荐评级,维持推荐龙头&蓝筹:新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

 6 风险提示:房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧

内      容

一、城市介绍:泰安、烟台、威海三城经济发展水平较好,人口持续流入,收入水平提升

继我们长三角地区、中部湖南、西部贵州房地产市场调研后,我们再次向山东出发,通过到访山东的三四线城市泰安、烟台、威海以及其下辖县区,全方位探究棚改货币化对市场的影响、较新市场情况以及下半年市场可能会发生的变化等,本次调研的城市经济发展水平在山东高低不等,从GDP规模来看,烟台规模较大,2017年GDP高达7,339亿元,泰安、烟台规模分别仅3,585亿元、3,480亿元;从人均GDP来看,2016年威海、泰安、烟台分别为11.4万元、9.8万元、5.9万元,较山东平均水平分别+4.5万元、+2.9万元、-1.0万元;人口增长方面,泰安、烟台、威海近五年人口流入规模分别为11.6万、10.7万、2.8万;城镇居民人均可支配收入2016年威海、烟台、泰安分别为4.0万元、3.9万元、3.0万元,威海、烟台人口收入水平较高,而泰安由于其紧靠济南的区位优势,未来增长潜力巨大。

(一)泰安市:经济水平居于山东中游,紧靠省会济南,人口持续流入,未来发展空间较大

1、城市介绍:

泰安位于山东省中部,在泰山南面,往北走直线距离省会济南约40公里,高铁车程约15分钟,高速路车程约1小时30分钟。往西走距离莱芜市约55公里,车程1小时15分钟。泰安因泰山而得名,城市位于泰山脚下,依山而建,山城一体。

2、城市经济状况:

泰安市人口规模和经济发展水平在山东16个地级市中均位于中游水平,2017年泰安GDP规模约3,585亿元,同比增长8.1%,较2016年提升3.1pct,人均GDP10.37万元,同比增长5.4%,较2016年下降1.6pct。三次产业结构调整为8.5:43.3:48.2,第二、三产业占比分别较2016年下降1.5pct和提升1.5pct,产业结构持续优化。泰安规模以上工业企业达1906家,实现主营业务收入5885亿元,同比增长6.5%左右,其中主营业务收入过亿元的企业达到810家,其中过10亿元的70家。目前泰安市拥有上市公司4家,分别为浪潮软件、新能泰山、精准信息和泰山石油。

3、发展规划:

泰安在山东所有地级市中离省会济南最近,山东新任省委书记到位后,高起点高规格规划济南-泰安经济带,目前泰安城市发展重心在西部方向,高铁站位于该方向,未来在西部区域将规划一条济南至泰安轻轨,两条高速路。

4、人口&收入:

2017年泰安常住人口规模564.5万,近5年来人口流入规模达11.6万,在市区各板块中,以高铁周边区域人口流入规模较大。截至2017年年末,泰安城镇和农村居民人均可支配收入分别达到3,2750元、1,5650元,分别同比增长8.1%和8.5%。

5、棚改:

山东属于棚改大省,2017-2018年棚改规模连续两年排名排名前列,2018年计划完成棚改开工70万套,同比下降5.5%,但分城市来看,泰安2018年计划实现棚改开工5.8万套,同比大增69.1%;

6、人才引进:

2018年5月,山东省全省范围进一步放宽人才落户条件,随后泰安市紧密跟进。5月18日泰安市泰山区出台“智汇泰山”人才新政,对引进ABCD四类高端人才的企业给予100-20万元奖励。对引进的博士、硕士、本科生分别给予每人每月2000元、1000元和600元生活补贴,连补3年;此外还积极扩大人才公寓数量,为引进人才提供临时周转用房。

(二)烟台市:经济水平位于山东前列,GDP总量力压省会济南,上市公司高达39家

1、城市介绍:

烟台位于山东半岛东北部,东联威海,西接潍坊、青岛,距威海车程1小时40分钟,距潍坊、青岛车程在3小时左右。以烟台为中心,四市形成两小时城际铁路圈。烟台是环渤海经济圈的重要节点城市,和济南、青岛并重,属山东半岛的三大核心城市。

2、城市经济状况:

烟台市人口规模和经济发展状况属山东省前列,2017年烟台市GDP达7339亿元,力压省会济南,位于青岛之后,居山东省第二位,GDP同比增长6.0%,较2016年下降1.5pct;2017年人均GDP达6.36万元,同比增长7.8%,较2016年上升3.37pct。三次产业GDP为479.9亿元,3674.4亿元和3184.7亿元,第二、三产业占比分别较2016年上升0.09pct和0.12pct,产业结构持续优化。全市2016年全年规模以上工业企业数2575家,其中大中小型企业分别为99,394和2082家,完成主营业务收入16,148.24亿元,比2015年增长6.5%。截止2018年1月5日,烟台市上市公司共39家。

3、发展规划:

烟台采取组团式发展策略,构成多组团、多核心的滨海带状组团城市结构。城市组团分为芝罘区、莱山区、牟平区、福山区、开发区、八角六个组团,分别定位为行政、文化、商业金融、现代服务业为主的城市中心区,文教科研、高新技术功能区,旅游度假为功能区,工业、物流发展区,工业和生活服务功能发展区,八角组团:港口和临港工业新港城。未来将积极拓展东西两翼,适度向南发展。

4、人口&收入:

2016年烟台常住人口规模706.4万。城镇化率达到62.1%,较2015年提升1.65pct。截至2016年年末,烟台城镇和农村居民人均可支配收入分别达到38,743元,16721元,分别同比增长7.9%和7.6%。

5、棚改:

山东属于棚改大省,2017-2018年棚改规模连续两年排名排名前列,2018年计划完成棚改开工70万套,同比下降5.5%,但分城市来看,烟台2018年计划实现棚改开工3.4万套,同比大增85%;

6、人才引进:

2017年9月和17年年底烟台市政府先后出台人才引进政策,对引进人才企业给予较高500万元奖励,对本科以上人才,实施先落户后就业政策;目前烟台对引进的正高级职称人才、博士、硕士分别给予每人每年6万元、4万元和2万元购房补贴;而烟台下辖区牟平,人才政策力度更大,目前在牟购买商品房的全职创新或创业人才,每平方米一次性补助2000元(牟平当前销售均价6000元/平米),较高不超过20万元。此外还积极扩大人才公寓数量,2020年前筹集提供不少于10000套人才公寓,统筹安排高层次人才租住。

(三)威海市:山东半岛区域重点城市,经济水平位于山东中游,近5年人口流入规模较小

1、城市介绍:

威海是山东省最东部的地级市,三面濒临黄海,北与辽东半岛相对,西与山东烟台接壤,距烟台一个半小时车程,城际铁路半小时左右车程。威海为山东半岛的区域中心城市,属全国重要的海洋产业基地、滨海旅游度假城市,辖区内威海港是国内对韩贸易最密集最便捷的港口之一

2、城市经济状况:

威海市人口规模和经济发展水平在山东17个地级市中均位于中游水平,2017年威海GDP规模约3,480亿元,同比增长8.3%,较2016年提升1.3pct,人均GDP11.45万元,同比增长0.3%,较2016年下降6.6pct。三次产业结构调整为6.8:45.4:47.8,第二、三产业占比分别较2016年提升0.6pct和下降0.1pct。截至2017年威海规模以上工业企业达1860家,实现主营业务收入6944亿元,同比增长7.9%左右,目前威海市拥有上市公司11家,分别为山东威达、威海广泰、*ST东数、天润曲轴、新北洋、光威复材、好当家、中航黑豹、三角轮胎、山东华鹏和家家悦。

3、发展规划:

目前威海城市发展重心在西部方向,城市发展规划中提出要全面对接青岛,并加强与烟台的空间联系,增加向西联系烟台和青岛的高速公路。威海城镇布局为“A”字形,包括一个市域中心城市,即威海中心城区、五个市域副中心城市,即文登、荣成、乳山、石岛管理区和南海新区、三条发展轴,即中心城区-文登-乳山-发展轴,中心城区-荣成-石岛管理区发展轴和文登-荣成-发展轴。

4、人口&收入

2017年威海常住人口规模282.6万,近5年来人口流入规模达2.8万。截至2017年年末,威海城镇和农村居民人均可支配收入分别达到,4,2703元、1,8963元,分别同比增长8.5%和7.9%。

5、棚改:

威海2018年计划实现棚改开工3.0万套,同比+61.4%;由于威海棚改基数相对较低,对楼市影响相对有限。并且从我们到访的城市文登得知,棚改还没有下沉至该区域。

6、人才引进:

威海人才引进政策出台较早,其人才聚集计划提出,毕业5年以内,到威海市事业、企业单位工作的博士研究生,可以享受每人每月1000元的住房补助。到企业工作的硕士研究生,可以享受每人每月500元的住房补助,连续发放3年。

二、调研详情:需求旺盛、去化高企,市场进一步向龙头房企集中

(一)泰安市调研详情:17年市场热度明显提升,房价、地价加速上行,龙头房企拿地集中度迅猛提升

1、市场端:成交连续三年高增,目前呈无房可售状态,去化率处历史高位

泰安市场从15年开始有所回暖,17年年初市场热度明显提升,到17年6月达到较高。成交数据来看,15-17年泰安商品房住宅销售面积分别为184万方、290万方、452万方,分别同比增长13%、58%、56%。由于近三年成交持续高增,而土地供给持续缩量,目前泰安整体呈现出无房可售状态,18年年初开盘的龙湖公园里和春风十里、4月开盘的绿地云水谣,基本实现当日售罄。而同期其他项目,也基本实现了开盘当日去化80%。

2、土地端:供需紧张推动地价持续走高,龙头房企拿地集中度迅猛提升

受供需关系紧张带动,泰安土地成交价格一路走高,其中高新区目前楼板价约4500元/平米,同比涨幅达150%;高铁-长城路片区18年2月较新成交楼板价高达6600元/平米,楼板价已达高铁板块销售均价83%。土地市场龙头房企拿地集中度迅猛提升,主要由于:1)从14年恒大、绿地布局泰安市场开始,中南建设、碧桂园、绿城先后进入,龙头房企数量猛增推动泰安土地市场成交溢价率持续高位,中小房企成本压力剧增;2)泰安目前土地保证金已提升至100%,中小房企资金压力明显;3)由于泰安城区已无净地出让,土地挂牌前必须先完成拆迁,政府由于担心中小型房企资金问题致开发进度中断,更偏向于和龙头房企合作开发。

3、客户结构:市区改善型客户为主流,县城拆迁户占比较高,未来仍具备加杠杆空间

从调研项目中南世纪锦城来看,拆迁户占比17年较高,目前改善型客户是主流;财源门项目17年拆迁户占比20%,省内投资客占比30%,本地改善型客户占比50%,18年拆迁户占比10%,投资客占比不到10%,本地改善型客户占比超80%;碧桂园所在的县城,17-18年拆迁户占比较高,并且周边乡镇客户占比持续提升。在首付比率方面,中南世纪锦城全款客户占比25%;财源门项目全款比率10%;高铁新区内项目全款比率普遍在20%以上,主要源于高铁新区属泰安热门板块,选房顺序按首付比率排位。泰安全款比率相对较高,居民仍有一定加杠杆空间。

4、房价:18年房价加速上行,价格已传导至周边县城,未来或将接力上涨

泰安市16年成交均价小幅回落,17年微幅上涨,18年开始加速上行。据泰安地产网数据,16、17年成交均价分别为6,439元/平米、6488元/平米,分别同比-4.8%、+0.8%,到18年6月,泰安市成交均价约7500元/平米,较17年增长15.6%。从区域来看,泰安高铁新区板块市场最为火爆,16年年中成交均价5000元/平米,目前成交均价8000元/平米,年复合增速达26%。从到访项目来看,中南财源门16年1月1期均价8400元/平米,17年年中2期10500元/平米,1年半内涨幅25%;18年2月3期12500元/平米,8个月内涨幅19%;世纪锦城年初8800元/平米,目前10000元/平米,涨幅14%;目前房价上涨正向周边县城传递,距泰安75公里的东平县,较新成交均价为6500元/平米,同比+12%。对于下半年房价走势,认为受成本推动以及济南房价上涨带动,仍有上涨空间。在东平县,由于房价已经突破盘横已久的6000元/平米天花板压制,判断未来将呈现加速上行势态。

5、信贷端:贷款利率持续上行,放款周期明显延长,中小型房企销售回款压力更大

17年11月泰安首套首付比率从之前20%提升至30%,但首套和二套利率为基准;18年2季度开始利率首套逐渐提升至基准上浮10%,二套10%-15%,6月开始部分银行利率提升至首套基准上浮20%,二套20%-30%。回款方面,到访项目普遍反映近期银行放款速度明显放缓、额度明显下降,其中中南世纪景城和财源门项目放款周期从17年年末不到1个月,分别延长至目前的3-4个月和2个月,特别是世纪景城的商铺,目前银行已经不收申请材料。而对于当地其他中小型房企来说,由于不在银行重点客户名单,放款周期已普遍延长至4-5个月甚至更长。

6、棚改:房价上行致市区更偏向实物安置,棚改力度下沉推动县城成交向好

泰安拆迁户可自由选择实物或货币化安置方式,16年拆迁户偏向于选择货币化安置方式,17年开始伴随房价加速上行,实物安置占比不断提升。从我们到访的市中心财源门项目来看,17年拆迁户购房占比约20%,18年下降至10%左右。但值得注意的是,泰安18年棚改力度明显向周边县城下沉,据碧桂园项目负责人介绍,18年县城拆迁户客户占比较17年有明显提升。

(二)烟台市调研详情:供求紧张,去化高企,市场热度向周边区县蔓延,棚改影响向供给侧倾斜

1、市场:市场持续维持较好状态,周边区县热度提升,推盘去化明显上行

烟台市场从17年开始市场热度快速提升,并一直维持较热状态,并且热度向周边区县蔓延。烟台楼市行情起来主要由棚改货币化安置、周边城市逐渐限购后投资性需求溢出和周边城市价差拉大后改善性需求跟进综合驱动。从到访的万科翡翠公园项目来看,一期16年9月首推,去化1.5年,二期17年10月推盘,去化周期缩短至4个月(1、2期体量相当);18年以来,市场热度持续高位,项目新开盘当日基本都能实现70%-80%去化,其中位于牟平的中梁海志府,5月最近推盘当日即售罄。到访项目牟平招商依云水岸,计划6月9日首推170余套,目前蓄客200多组客户,调研现场有客户表示担心摇号摇不到;融创迩海项目,距离依云水岸5分钟车程,4月开盘当日售罄,还有500多位客户没有买到。

2、供需关系:成交逐年走高对应供给明显不足,去化周期降至5.5个月

烟台市商品房销售面积从15年低点671万方逐年回升,16、17年销售面积分别为819万方、1133万方,分别同比+22%、+38%;而烟台住宅用地土地成交自13年高点以来连续两年回落至15年的93万方,16、17年住宅用地土地成交分别为184万方、215万方,虽低位回升,但相对于同期销售,15-17年需求缺口仍达2132万方。烟台18年上半年供地仍不容乐观,到目前为止仅招拍挂2快住宅用地。另外由于烟台18年棚改力度大幅提升,目前市场上新增土地基本由拆迁而来,拆迁地块挂牌基本定向于棚改参与项目公司,导致18年成交土地均价有所上行,但溢价率一直为零。库存方面,据烟台政府网站数据,17年年末烟台可售面积仅609万方,对应去化周期仅6个月。18年以来去化进一步下降至5.5个月,供求比不足0.6,供需关系紧张加剧。

3、房价:18年房价加速上行,周边低房价区县涨价更为明显

供需关系持续趋紧推动威海房价加速上行,据统计局数据16年、17年烟台新建住宅成交均价分别为6687元/平米、7382元/平米,同比分别+3.1%、10.4%,18年年初开始,烟台房价跳增,目前成交均价已破10000元/平米,较17年增长35.5%,其中周边低房价区县涨价更猛,如牟平当前销售均价约6000,同比+50%;龙口、莱州销售均价约8000元/平米,同比+33%;从到访项目来看,万科翡翠公园17年10月售价16000元/平米,较半年前1期均价上涨23%;金地澜悦售价8500-9000元/平米,价格一直偏高所以没涨,但去化明显加快。对下半年房价判断上,普遍认为还会进一步上涨,主要源于:1)烟台属于山东经济强市,和其经济实力相当的济南、青岛房价均远高于烟台,未来房价空间较大;2)烟台月收入5000左右群体庞大,超1万月收入人群也不少,将有力支撑房价上涨。

4、棚改:棚改影响向供给侧倾斜,开发商介入前期动迁致拿地集中度进一步提高

16-17年棚改对市场的影响主要体现在销售端对需求的拉动,但18年开始棚改影响已倾向供给侧。18年烟台计划棚改开工3.4万套,同比+85%,拆迁区域基本集中在市郊。在拆迁前期准备阶段,政府积极对接开发商进入拆迁项目,由开发商单独和动迁村集体商议补贴和安置条件,村集体动迁村确定好合作开发商后再集体动迁。由于开发商的前期介入,该地块在程序上收储进入招牌挂环节后仍由其零溢价获得。在这个过程中,龙头房企由于其品牌和资金优势(主要体现在:1)能直接给予拆迁户货币补贴;2)后期给予更高置换面积;3)村集体以股权方式参与项目开发,龙头房企销售有更高溢价,村集体收益更高。),可以顺畅通过拆迁方式拿地,从而推动拿地集中度进一步提高。由于烟台18年拆迁任务重,市场新增土地供给基本由拆迁地块转换而来,开发商在拆迁阶段介入有利于缓解政府财政压力,保障其顺利完成年度拆迁任务。

5、集中度:龙头房企密集进入,棚改拿地+收并购推动拿地集中度明显提升

烟台市近两年来龙头房企密集进入,之前布局的房企有融创、金地、万科、招蛇、中海,近期新进入房企有碧桂园、恒大、中粮、蓝光等,目前万科销售额市场排名排名前列,17年市占率超10%。在拿地端,由于烟台基本无净地出让,龙头房企主要通过两种方式拿地:1)介入棚改、旧改拿地,龙头房企在和村集体谈判时能够给出较好的条件,甚至可以提前垫资安置;2)收并购,龙头房企基于其手续办理周期短以及融资和品牌溢价优势,中小型房企普遍愿意合作开发。在这种市场格局下,龙头拿地集中度明显提升。

6、客户结构:改善型和投资型需求并重,高全款比率预示未来仍有较大加杠杆空间

从调研项目万科翡翠公园来看,其地缘性客户较多,销售半径有所延长,改善型客户占比较大;金地澜悦海景公寓类产品投资客占比约50%-60%,部分来自北上广深,尤其以北京居多,由于其总价在50-80万/套区间,客户属旅游度假置业;招商依云水岸属周边区县改善类产品,客户芝罘区(市区)占比50%,牟平区占比20%,外地投资性需求占比30%。牟平区离市区约10公里,该区周边乡镇客户占比有所增长。在首付比率方面,万科翡翠公园全款比率5%-10%;金地澜悦45岁以上购房者居多,住宅类产品全款占比40%,按揭客户也普遍要求贷款需3-5年还清,商办公寓类产品全款占比高达60%,主要源于公寓总价较低、贷款利率较高、外地投资客办理按揭手续繁琐所致。

7、信贷政策:贷款利率持续上行,放款周期有所延长,龙头房企回款情况相对较好

烟台目前首套、二套首付比率分别为30%、40%,贷款利率方面,在17年10月前,住宅首套、二套贷款利率均为基准,商办贷款利率基准上浮10%;10月后利率开始上行,18年3月开始,威海住宅首套、二套分别基准上浮15%、25%,商办基准上浮30%-40%。回款方面,银行放款速度有所放缓,其中万科翡翠公园年初放款周期一周左右,目前延长至半个月;招商依云水岸还没开盘,但预计未来放款周期将进一步延长至1-2个月,相对于中小型开发商,龙头房企回款情况相对较好。

(三)威海市调研详情:市场热度历史较高,房价、地价跳增,五六县线城市市场集中度提升更快

1、市场端:市场处于历史最火阶段,可售低位去化高企,下半年市场或将持续呈现稳中有升格局

17年开始威海房地产市场稳步上升,18年市场热度加速上行,目前为历史最火热状态。从到访项目来看,恒大悦澜庭18年4月首推324套,累计到访客户8000组,意向客户2000组,认筹客户1000多组,认筹推盘比3:1,摇号购房,当天去化80%,剩余顶底层月内售罄。5月项目再推160套,当日去化80%,月内售罄。6月计划推盘200套,目前已不敢大规模推广;财信保利名著计划7月首推400多套,目前意向客户已超800组;目前经区项目开盘当日基本去化超80%,个别项目开盘当日售罄。文登区距离市区约45公里,该区域碧桂园翡翠郡4月高层首推360套,认筹1000组,认筹推盘比2.8:1,当天去化超85%,月内去化97%。基于可售资源处于历史低位、客户改善性需求旺盛以及成本推动房价上涨预期较强,项目销售人员普遍认为下半年市场将呈现稳中有升格局。

2、供需关系:旺盛需求推动去化周期大幅下降,土地市场热度点燃,18年土地价格跳增

据房天下数据,17年威海市土地供应面积81.1万方,创5年来新低;而据政府统计公报数据,17年威海住宅成交面积891万方,同比+7.7%。供需关系紧张致威海土地市场热度持续,财信保利名著周边土地16年楼板价略超2000元/平米,17年下半年土地市场大热,18年跳增至5000元/平米,最近3月份土地出让中,参与竞拍房企超20家,竞拍超300轮;威海高铁站区域最近土拍楼板价5200元/平米,周边房价约11000元/平米,地价占比达47%;文登区目前楼板价在2250-3000元/平米,同比+67%。近年来需求持续旺盛推动文登去化周期从13年的高点90个月已降至目前不足8个月。

3、房价:18年房价加速上行,开发商提价意愿较强,政府房价监管相对较松

威海市区12年成交均价约6500元/平米,14年房价下降至5500元/平米,15年开始市场逐渐回归正常,16年整体呈现平稳势态,17年开始稳步增长至均价7000多,同比+10%,18年开始房价加速上行,目前市区均价已破10000元/平米,较年初上涨38%。分区域看:

1)经区:近期销售均价约12000元/平米,同比+60%,该区域项目恒大悦澜庭4月首推均价12500元/平米,5月第二批推盘均价14000元/平米,月环比+12%,6月第三批推盘售价计划再涨一些,项目所在经区目前毛坯备案限价14000元/平米,但装修价不限,叠加政府房价监管不严,未来售价仍有突破空间;

2)文登区:属县改区,距离威海市区45公里,车程超50分钟,15年销售均价约3500元/平米,16年小幅上行,17年年末上涨至5500元/平米,目前成交均价6100以上,较年初上涨10%。该区域碧桂园翡翠郡项目4月高层首推均价7300元/平米,5月二批均价7450元/平米,月环比+2%,下半年售价将以小步快跑方式上涨,预计增长至7850元/平米对销售不会有影响。

4、集中度:政府主导下,五六县线城市集中度提升更快,同时拿地成本更为低廉

目前威海市土地资源明显向龙头房企集中,在距离威海市区较远的文登尤其明显。17年文登推出了4块地,其中碧桂园斩获1块、恒大斩获2块,剩余1快由当地房企竞得,但未来大概率和龙头房企合作开发。拿地端文登集中度迅速提升主要源于:1)当地政府主导收并购,促进烂尾项目去化;2)政府招商引资需求,龙头房企拿地可比市场价便宜约20%。文登17年市场规模约24亿元,碧桂园由于刚进入,销售额1.2亿元,市占率5%;17年预计文登市场规模为35亿元,碧桂园计划销售20亿元,对应市占率达57%,提升52pct。考虑到18年恒大项目也入市在即,将大概率和碧桂园一起瓜分市场。由于文登属于典型五六线城市,当地市场比较落后,在龙头房企重新定义市场后,其他当地房企将更难生存。

5、客户构成:改善型客户是主流,周边乡镇客户占比持续提升,高首付比率支撑加杠杆空间

从到访项目恒大悦澜庭来看,30-40岁首改+二改客户占比60%,20-30岁刚需占比20%,40岁以上客户占比20%。从客户类型看,周边乡镇客户如渔民、种植业人员等占比超30%,城区客户占比近70%;文登区市场周边乡镇客户占比近30%,较往年提升10pct,该区域碧桂园项目改善型客户占比达85%以上。首付比率方面,经区保利凯旋公馆、恒大悦澜庭全款比率分别为18%、30%,文登区碧桂园项目全款比率在15%-20%之间,还款周期多在20年。

6、信贷政策:贷款利率持续上行,龙头房企销售回款优势明显

目前威海首套、二套首付比率分别为30%、40%,贷款利率首套、二套分别基准上浮15%、25%。回款方面,恒大悦澜庭仍能实现7-10天银行放款,而当地其他中小型房企放款周期可延长至半年。

三、调研总结:需求旺盛、去化高企,三四线市场热度或将延续

1、18年山东三四线加速上行,呈现库存低位、需求旺盛、去化高企特点

从本次调研的山东三四线城市来看,17年开始当地房地产市场普遍稳步上升,18年以来市场加速上行,当前处于历史较热状态,整体呈现出库存低位、去化高企特点。从到访的项目来看,18年以来认筹推盘比基本上在3:1左右,去化方面,大部分项目都能实现开盘当日去化在80%以上,甚至部分热点楼盘出现了单日售罄。基于可售资源历史低位、改善性需求旺盛以及成本推动房价上涨预期较强,项目销售人员普遍认为下半年市场仍将呈现稳中有升格局。

2、供需关系紧张推动房价、地价快速上行,去化周期处于历史较低水平

到访三四线城市近3年来成交面积逐年提升,然而土地供给持续缩量,供需关系不断收紧,从而推动房价、地价从17年开始进入上行通道,尤其18年以来更是出现跳增,同时去化周期处于历史较低水平。分城市来看,泰安、烟台、威海18年销售均价分别为7,500元/平米、10,000元/平米、10,000元/平米,分别较17年增长16%、36%、38%、涨幅分别较17年提升15pct、25pct、28pct;同期地价涨幅更大,部分热点区域如泰安高新区地价同比涨幅达150%,即便五线城市文登,地价同比涨幅也达67%。

3、改善型客户是主流,乡镇客户占比持续提升,高首付比率支撑加杠杆空间

从我们到访的项目来看,市区改善型客户市主流,占比普遍在80%左右,拆迁户占比较17年有所回落;而城市周边区县,拆迁户占比有所提升,并且周边乡镇客户占比持续提升,如文登区目前周边乡镇客户占比近30%,较17年提升10pct。在首付比率方面,到访项目普遍全款比率普遍在20%左右,部分改善型项目如金地澜悦,其住宅类产品全款比率达40%。在还贷周期上,10-20年为三四线城市主流,部分保守客户还贷周期仅5年左右。高全款比率、适度还款周期预示未来三四线城市仍有一定加杠杆空间。

4、棚改影响向供给侧倾斜,开发商介入前期动迁致拿地集中度进一步提高

和之前棚改对需求端的拉动不同,18年开始棚改影响已倾向供给侧。18年烟台计划棚改开工同比+85%,由于18年拆迁任务重,当地市场新增土地供给基本由拆迁地块转换而来。为保障任务顺利完成,政府积极引入资金充裕的龙头房企介入拆迁,以规避施工期停工风险。此外由于龙头房企能给予更优补贴和安置条件,并且村集体可以股权方式参与项目开发后能获取更高溢价,动迁村更愿意和龙头房企合作。龙头房企通过拆迁方式拿地顺畅,从而推动拿地集中度进一步提高。

四、投资建议:山东三四线热度延续,热销城市能级再下沉,维持推荐评

通过今年以来在长三角、中部省份、山东区域的草根调研发现三四线城市需求仍较旺盛,去化周期已处于历史较低水平,结合一二线供需关系仍偏紧,下半年市场热度或将持续。我们维持房地产小周期延长框架,并认为本轮供给端调控(融资从严、预售证监管和土地调控)导致资源正快速向龙头集聚,其中土地集中度大幅提升将预示后续销售集中度猛烈提升,并维持板块推荐评级,维持推荐龙头&蓝筹:新城控股、保利地产、招商蛇口、万科A、金地集团;二线:中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福。

来源:华创调研

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